Pourquoi votre dossier de crédit immobilier peut-il être accepté par une banque et refusé par une autre ?

Contrairement à une idée reçue, il n'existe pas de grille universelle utilisée par toutes les banques françaises.

Chaque établissement définit :

• sa politique de risque ;
• les profils qu'il souhaite privilégier ;
• les secteurs géographiques qu'il finance davantage ;
• les types de projets recherchés ;
• les montants qu'il souhaite prêter.

Autrement dit, un dossier jugé "trop risqué" par une banque peut parfaitement correspondre aux critères d'une autre.

C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles il est déconseillé de conclure qu'un projet immobilier est impossible après un premier refus.

Les banques ne recherchent pas toutes les mêmes clients.

Certaines souhaitent attirer :

• les jeunes actifs ;
• les primo-accédants ;
• les familles ;
• les professions libérales ;
• les investisseurs immobiliers ;
• les hauts revenus.

D'autres préfèrent limiter certains profils pendant une période donnée.

Par exemple, une banque peut décider de financer davantage les acquisitions de résidences principales tandis qu'une autre souhaite développer son activité sur l'investissement locatif.

Cette stratégie évolue régulièrement selon les objectifs commerciaux de chaque établissement.

Deux banques peuvent interpréter un même dossier de manière totalement différente.

L'une estimera que votre situation est stable.

L'autre considérera que certains éléments représentent un risque supplémentaire.

Parmi les points qui peuvent être analysés différemment :

• l'ancienneté professionnelle ;
• la stabilité des revenus ;
• le type de contrat de travail ;
• le reste à vivre ;
• le niveau d'épargne ;
• le montant de l'apport personnel ;
• les crédits en cours ;
• la gestion des comptes bancaires.

Certaines banques accordent une importance particulière à l'épargne disponible, tandis que d'autres privilégient davantage les revenus mensuels.

Beaucoup pensent qu'il suffit de respecter un taux d'endettement d'environ 35 % pour obtenir un crédit immobilier.

En réalité, ce n'est qu'un indicateur parmi d'autres.

Les banques analysent également :

• le reste à vivre ;
• le coût global du projet ;
• la composition du foyer ;
• les charges récurrentes ;
• les perspectives professionnelles ;
• les futures dépenses.

Ainsi, deux ménages présentant exactement le même taux d'endettement peuvent recevoir une réponse différente.

Le reste à vivre correspond à la somme qu'il vous reste chaque mois après le paiement de toutes vos charges.

Il permet à la banque d'évaluer votre capacité à faire face aux dépenses du quotidien :

• alimentation ;
• énergie ;
• transport ;
• assurances ;
• loisirs ;
• imprévus.

Certaines banques exigent un reste à vivre plus important que d'autres.

Un dossier refusé pour cette raison pourra parfois être accepté ailleurs.

L'apport personnel rassure les établissements bancaires.

Il démontre votre capacité à épargner et réduit le montant emprunté.

Aujourd'hui, même si certains projets restent finançables sans apport, disposer d'une épargne facilite souvent l'obtention du prêt.

L'apport peut notamment servir à financer :

• les frais de notaire ;
• les frais de garantie ;
• certains frais annexes.

Là encore, toutes les banques ne demandent pas le même niveau d'apport.

Toutes les sources de revenus ne sont pas prises en compte de manière identique.

Certaines banques intègrent facilement :

• les primes ;
• les commissions ;
• les heures supplémentaires ;
• les revenus fonciers ;
• les pensions.

D'autres appliquent une décote ou refusent d'en tenir compte.

Cette différence peut modifier considérablement votre capacité d'emprunt.

Un salarié en CDI sera généralement considéré comme présentant un risque plus faible.

Cependant, cela ne signifie pas que les autres profils ne peuvent pas emprunter.

Les banques financent également :

• les fonctionnaires ;
• les indépendants ;
• les professions libérales ;
• les chefs d'entreprise ;
• certains CDD selon leur situation.

En revanche, les conditions d'acceptation peuvent varier fortement.

Un indépendant installé depuis plusieurs années avec des revenus réguliers pourra être très bien accueilli dans une banque spécialisée alors qu'une autre préférera privilégier les salariés.

Avant d'accorder un prêt immobilier, la banque consulte généralement vos relevés de compte.

Elle recherche notamment :

• les découverts répétés ;
• les incidents de paiement ;
• les dépenses importantes ;
• les crédits renouvelables ;
• la qualité globale de la gestion financière.

Même avec de bons revenus, une mauvaise gestion peut inquiéter un établissement.

À l'inverse, une gestion rigoureuse constitue un véritable point fort.

Le projet immobilier influence lui aussi la décision.

Les banques n'ont pas toutes la même vision concernant :

• les logements anciens ;
• les biens nécessitant d'importants travaux ;
• les investissements locatifs ;
• les résidences secondaires ;
• les logements atypiques.

Un appartement situé à Paris, Boulogne-Billancourt, Versailles ou Levallois-Perret pourra parfois être considéré comme présentant un risque différent d'un bien situé dans une commune plus rurale.

La localisation, la facilité de revente et la valeur estimée du bien font partie des critères étudiés.

En Île-de-France, le marché immobilier est particulièrement dynamique.

Cependant, toutes les communes n'offrent pas les mêmes perspectives.

Une banque peut être plus à l'aise pour financer un achat dans des villes comme :

• Paris ;
• Melun ;
• Meaux ;
• Fontainebleau ;
• Chelles ;
• Créteil ;
• Versailles ;
• Saint-Germain-en-Laye ;
• Nanterre ;
• Cergy ;
• Évry-Courcouronnes.

Les établissements disposent parfois de données internes sur les marchés locaux et adaptent leur niveau de risque en conséquence.

Une banque peut accepter un dossier en janvier… et refuser un dossier similaire en novembre.

Pourquoi ?

Parce que ses objectifs commerciaux évoluent.

Selon les périodes, elle peut :

• vouloir augmenter sa production de crédits ;
• ralentir le financement immobilier ;
• privilégier certains profils ;
• limiter certains secteurs.

Ces changements sont souvent invisibles pour les particuliers mais bien connus des professionnels du financement.

Recevoir un refus est toujours décevant.

Pourtant, cela ne signifie pas nécessairement que votre dossier est mauvais.

Il signifie souvent que :

• cette banque ne finance pas actuellement votre profil ;
• votre projet ne correspond pas à sa stratégie ;
• certains critères internes ne sont pas remplis.

Une autre banque peut porter un regard totalement différent.

C'est pourquoi il est rarement conseillé d'abandonner après un premier refus.

Limiter sa recherche à sa banque habituelle est rarement la meilleure solution.

Comparer plusieurs établissements permet notamment :

• d'augmenter les chances d'obtenir un accord ;
• d'obtenir un meilleur taux ;
• de négocier les frais ;
• de comparer les assurances emprunteur ;
• d'adapter le financement à votre situation.

Chaque banque possède ses avantages.

L'objectif est de trouver celle qui correspond réellement à votre profil.

Face à cette diversité de critères, il peut être difficile de savoir vers quelle banque se tourner.

C'est précisément le rôle du courtier.

Un courtier connaît :

• les politiques des établissements ;
• les profils actuellement recherchés ;
• les critères de chaque banque ;
• les solutions adaptées aux situations particulières.

Avant même de présenter un dossier, il identifie les établissements les plus susceptibles de l'accepter.

Cette approche évite de multiplier les demandes inutiles et permet de gagner un temps précieux.

Le marché immobilier francilien présente des spécificités importantes.

Entre les prix pratiqués à Paris, les opportunités en Seine-et-Marne, les projets dans les Yvelines, en Essonne, dans le Val-de-Marne, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis ou le Val-d'Oise, les profils des emprunteurs sont extrêmement variés.

Les banques adaptent régulièrement leurs critères selon les secteurs géographiques, les montants empruntés et la nature des projets.

Être accompagné par un professionnel connaissant le marché local constitue donc un véritable avantage.

Même si chaque banque possède ses propres critères, certaines erreurs peuvent réduire vos chances d'obtenir un accord :

• présenter un dossier incomplet ;
• effectuer plusieurs demandes seul en peu de temps ;
• conserver des crédits à la consommation importants ;
• multiplier les découverts bancaires ;
• ne pas anticiper les justificatifs demandés ;
• sous-estimer le coût global du projet.

Préparer soigneusement son dossier reste l'une des meilleures façons de rassurer les établissements prêteurs.

Obtenir un crédit immobilier ne dépend pas uniquement de vos revenus ou de votre apport. Chaque banque possède sa propre manière d'analyser un dossier, ses critères internes et ses objectifs du moment. C'est pourquoi un projet peut être accepté par un établissement et refusé par un autre, sans que votre situation ait changé.

Avant de tirer des conclusions après un refus ou de multiplier les demandes, il est essentiel de bénéficier d'un accompagnement adapté. Une analyse personnalisée de votre situation permet d'identifier les banques les plus en phase avec votre profil et votre projet, qu'il s'agisse d'un achat à Paris, Melun, Meaux, Créteil, Versailles, Cergy, Évry-Courcouronnes ou ailleurs en Île-de-France.

Chez Immoney, nous mettons notre expertise du financement immobilier et notre connaissance du marché francilien à votre service. Nous étudions votre dossier, vous conseillons à chaque étape et recherchons les solutions les plus adaptées auprès de nos partenaires bancaires afin de maximiser vos chances de concrétiser votre projet dans les meilleures conditions.

Vous avez un projet immobilier en Île-de-France ? Contactez-nous dès maintenant au 01 64 09 63 07 ou à contact@immoney.fr pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé et avancer sereinement vers votre future acquisition.